不動産賃貸業（というか借金）の恐ろしさについて

不動産
2019.07.25

不動産賃貸業（借金）の恐ろしさと、初心者が知るべき現実

「不動産投資は不労所得」「家賃収入で老後安泰」
こうした言葉に惹かれ、賃貸業に興味を持つ人は多いでしょう。私自身も、サラリーマン時代に同じような甘い期待を抱いた一人です。

しかし実際に調べ、経験者の話を聞くうちに見えてきたのは、不動産賃貸業の正体が“事業”ではあるが、多くは同時に“多額の借金を背負う行為”であるという現実でした。本記事では、不動産賃貸業（特に借金前提）の恐ろしさとリスクを整理し、初心者が取るべき安全策、そして代替手段までを丁寧に解説します。

なぜ不動産投資で破綻するのか？借金の本質的なリスク

不動産投資で失敗する最大の原因は、借金の過小評価です。

象徴的なのが「かぼちゃの馬車」事件でしょう。高利回りを謳うワンルーム投資に多くのサラリーマンが参入しましたが、実態は家賃保証の崩壊と過剰な借入。結果、多くの人が数千万円単位の負債だけを残す形で市場から退場しました。

借金はレバレッジを効かせられるメリットがある一方で、返済額は固定ですので、そもそも下振れリスクをすべて個人が背負う仕組みです。どういうことかというと、家賃が下がっても、空室が出ても、そういったダウンサイドリスクが顕在化したとき、ローン返済額は1円も下がりません。加えて、家賃が急激に上がったり、貸せる部屋が増える、というアップサイドリスクが発生する事はほぼ無いので、下振れリスクだけを負うという事がほとんどです。この「固定された支出」が、破綻の引き金になります。

※市況の変化により、物件自体の価格が上昇する事はあり得ますが、動かす金額が大きいですし、継続して実施するには業者免許が必要なので、ここでは取り上げません

サラリーマン大家が陥りがちな落とし穴

マイナスキャッシュフロー物件の危険性

初心者が最初につかまされやすいのが、最初から赤字の物件です。
「将来値上がりする」「節税になる」という言葉で正当化されがちですが、毎月の持ち出しが発生する時点で、それは事業として非常に脆弱です。

赤字は精神を削ります。数万円でも、毎月確実に口座残高が減る感覚は想像以上に重いものです。

入居者が退去した瞬間に襲う「返済の現実」

満室想定で組まれた資金計画は、退去が出た瞬間に崩壊します。
家賃が入らなくても、ローン返済・管理費・修繕費は容赦なく請求される。この現実に耐えられず、自己資金を切り崩し、最後は売却を余儀なくされるケースは珍しくありません。

金利2％の借金を返すことがどれほど難しいか

「金利2％なら楽勝」と思われがちですが、これは大きな誤解です。

年利2％を安定的に上回る利益を、一般人が長期で出し続けるのは簡単ではありません。しかも不動産の場合、

  • 空室
  • 修繕
  • 税金
  • 管理コスト

といった“見えにくい支出”が確実に発生します。
結果、表面利回りが5％あっても、実質利回りは2％を切ることも多い。つまり、借金に負ける構造になりやすいのです。

不動産価格の下落・震災リスクという“予測不能の罠”

東日本大震災が示した現実

東日本大震災では、エリアによって不動産価値が一夜にして変わりました。建物自体が無事でも、「住みたい場所」ではなくなった瞬間に価格は下落します。

少子高齢化による価格下落の構造

日本は人口減少社会です。
地方はもちろん、都市部でも「供給過多」はすでに始まっています。長期的に見れば、不動産価格が右肩上がりである前提自体が危ういと言えるでしょう。

初心者が取るべき唯一の安全策は「安く買う・現金で買う」

結論として、初心者がリスクを抑える方法は極めてシンプルです。

  • 相場より安く買う
  • 借金を極力使わない（理想は現金）

特に分譲マンションは要注意です。
管理費・修繕積立金は年々上がる傾向にあり、長期保有の足かせになります。

また、DIYや現地調査を怠らないことも重要です。数字だけでは見えない「違和感」は、現場に行くことで初めて気づけます。

加えて、初心者が安く買えるような物件は、物件の値上がりが見込めるようなものが少なくなるという事に注意が必要です。

不動産投資に不安がある人が取るべき代替手段

「それでも不動産が気になる」「完全に否定するのは不安」
そう感じる人も多いでしょう。

無料相談で“現実”を知るという選択

不動産投資を検討するなら、いきなり買う前に第三者の視点を入れることが重要です。

たとえば
ネットで無料相談をしているセミナー等に申し込むこともきっかけになるかもしれません。

ただ、無料相談ですと何かのセールス等の営業活動を確実に受けると思いますので、そこは気を付けてください。

「学習のための投資」という最も安全な選択

個人的に最もおすすめなのは、まず知識に投資することです。

数千円の書籍で、数千万円の失敗を防げるなら、これほどリターンの高い投資はありません。

まとめ：不動産投資は“遅効性の毒”になり得る。だからこそ事前の学習が必須

不動産賃貸業は、すぐに破綻するわけではありません。
だからこそ怖い。**じわじわと資金と精神を蝕む“遅効性の毒”**になり得ます。

重要なのは、

  • 借金の重さを正しく理解すること
  • 最悪のケースを想定すること
  • そして、学んでから動くこと

焦らず、一歩引いた視点で判断してください。
その冷静さこそが、あなたの資産を守る最大の武器になります。

コメント